Taxe foncière : qui la paie, quand, et ce qui se passe l'année d'une vente

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

C’est un impôt local, établi chaque année sur les propriétés situées en France : les propriétés bâties, comme une maison ou un appartement, et les propriétés non bâties, comme un terrain (articles 1380 et 1393 du code général des impôts). Ses taux sont votés chaque année par la commune et l’intercommunalité (article 1636 B sexies).

Elle ne se confond pas avec la taxe d’habitation. La taxe foncière est due par le propriétaire ; la taxe d’habitation, par celui qui a « la disposition ou la jouissance » des locaux (article 1408), et elle ne porte plus que sur les résidences secondaires (article 1407).

Ni avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure pourtant sur le même avis. Elle est instituée localement pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers (article 1520), imposée au nom du propriétaire ou de l’usufruitier (article 1523), et récupérable sur le locataire.

Qui la paie ?

Le propriétaire au 1er janvier, et lui seul du point de vue de l’administration : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » (article 1400). La taxe est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier (article 1415).

Quatre conséquences que les gens découvrent tard :

Le locataire ne paie pas la taxe foncière. Et la taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences secondaires : elle n’existe plus pour la résidence principale (article 1407).

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle, se refacture au locataire. Elle figure sur le même avis, et le décret du 26 août 1987 la range parmi les charges récupérables.

En cas d’usufruit, c’est l’usufruitier qui la paie, pas le nu-propriétaire (article 1400).

En SCI, c’est la société qui est imposée, puisqu’elle est la propriétaire. Seules les sociétés dites de copropriété font exception : chaque associé y est imposé pour sa part (article 1400).

L’année d’une vente : la répartition entre vendeur et acheteur

C’est la section qui amène le trafic, et la réponse tient en deux niveaux qu’il faut absolument distinguer.

Du point de vue du fisc : le vendeur, propriétaire au 1er janvier, est le seul redevable, pour toute l’année. L’administration ne connaît que lui et c’est à lui qu’elle envoie l’avis.

Du point de vue de la vente : le partage entre vendeur et acheteur n’est pas une règle fiscale, et le code général des impôts n’en prévoit aucun. Quand il existe, c’est une clause de l’acte de vente, qui prévoit d’ordinaire un remboursement au prorata du temps de détention sur l’année.

Concrètement, si la vente a lieu le 30 juin et que l’acte le prévoit, l’acheteur rembourse au vendeur la moitié de la taxe. Mais c’est toujours le vendeur qui reçoit l’avis et qui paie l’administration.

Ce qu’il faut vérifier dans l’acte : la clause, et ce qu’elle inclut. Si l’acte ne dit rien, aucun texte fiscal n’oblige l’acheteur à rembourser quoi que ce soit.

Et la taxe d’ordures ménagères ? Elle figure sur le même avis. Si elle entre dans le partage, c’est la clause qui le dit.

Et l’assurance du logement ? Elle suit une autre règle : le contrat passe de plein droit à l’acheteur avec le logement. C’est expliqué dans assurance habitation : ce que devient le contrat à la vente.

Quand la paie-t-on ?

La date limite figure sur votre avis. Elle découle d’une règle du code général des impôts : une majoration de 10 % s’applique aux sommes qui ne sont pas payées dans les quarante-cinq jours qui suivent la mise en recouvrement, et jamais avant le 15 septembre (article 1730). Pour un paiement en ligne, cette date peut être reportée, de quinze jours au plus.

Les dates exactes de l’année sont publiées sur impots.gouv.fr, le site de la direction générale des finances publiques. Nous ne les recopions pas ici : elles changent chaque année, et une date périmée sur ce sujet coûte 10 %.

Au-delà de 300 €, le prélèvement est obligatoire. Une taxe foncière de plus de 300 € doit être payée par prélèvement sur un compte bancaire (article 1681 sexies). La payer autrement, par chèque par exemple, entraîne une majoration de 0,2 %, d’au moins 15 € (article 1738).

La mensualisation

On peut étaler le paiement sur l’année par prélèvements mensuels. Les conditions et la date limite d’adhésion sont sur impots.gouv.fr.

Information, pas recommandation : la mensualisation lisse la trésorerie, elle ne réduit pas le montant. Et elle a un effet secondaire qui mérite d’être signalé — elle rend l’échéance invisible, ce qui est confortable et fait qu’on ne regarde plus jamais le montant ni son évolution.

Pourquoi le montant augmente

Question très recherchée, et qui se répond factuellement. Le montant est le produit d’une base et de taux :

• la base est la valeur locative cadastrale du bien, diminuée de 50 % (article 1388) ;
• cette base est revalorisée chaque année par un coefficient qui suit l’indice des prix à la consommation harmonisé, mesuré en novembre (article 1518 bis). Si l’indice baisse, la base ne baisse pas : le coefficient ne joue que s’il est positif ;
• les taux sont votés chaque année par la commune et l’intercommunalité (article 1636 B sexies).

Deux mécanismes distincts, donc : une revalorisation nationale, qui suit les prix, et des taux locaux, qui suivent les décisions de votre commune.

Vous pouvez vérifier le détail sur votre avis, qui sépare les deux, et dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

Les exonérations et dégrèvements

Il en existe plusieurs, avec des conditions précises qui changent. Quelques-unes, pour savoir quoi chercher :

• les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité, pour leur résidence principale (article 1390) ;
• les personnes de plus de 75 ans dont les revenus ne dépassent pas un plafond (article 1391) ;
• un dégrèvement automatique de 100 € pour les plus de 65 ans sous le même plafond (article 1391 B) ;
• les constructions neuves, pendant les deux années qui suivent leur achèvement, une exonération que la commune peut limiter (article 1383).

Le principe : ces dispositifs existent, ils ne sont pas tous automatiques, et l’endroit où les vérifier est votre espace sur impots.gouv.fr ou votre centre des finances publiques. Nous ne recopions pas les plafonds de revenus, qui changent chaque année.

C’est exactement le genre d’information que d’autres sites recopient d’une année sur l’autre sans la revérifier. Un barème périmé sur ce sujet n’est pas une approximation : c’est une erreur qui coûte de l’argent.

Quel document conserver ?

L’avis d’imposition. Gardez-le au moins jusqu’à l’avis suivant, et plus longtemps, pour trois raisons :

• à la vente, pour informer l’acheteur du montant réel — c’est une question qu’il posera ;
• en cas de contestation, pour comparer d’une année sur l’autre ;
• pour la répartition chez le notaire, qui a besoin du montant de l’année en cours.

Le délai légal : jusqu’à la fin de l’année suivante. C’est le temps pendant lequel l’administration peut revenir sur la taxe foncière d’une année (article L. 173 du livre des procédures fiscales). Les durées des autres papiers du logement sont réunies dans combien de temps garder ses papiers.

Et si vous ne l’avez pas payée à temps ?

Une majoration de 10 % s’applique aux sommes qui ne sont pas payées dans les quarante-cinq jours qui suivent la mise en recouvrement (article 1730).

L’avis peut ne pas vous être parvenu — changement d’adresse, courrier perdu. Il est aussi dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

En cas de difficulté de paiement, adressez-vous au service des impôts indiqué sur l’avis, avant la date limite plutôt qu’après.

Ce que nous ne savons pas encore

Les dates de l’année en cours, qui changent chaque année et que nous ne recopions pas : elles sont sur l’avis.

L’indivision. Au nom de qui l’avis est établi quand le bien appartient à plusieurs personnes : nous ne l’avons pas encore vérifié.

Ce que décident les tribunaux quand l’acte de vente ne dit rien du partage de la taxe. Le code des impôts ne le règle pas ; la jurisprudence, nous ne l’avons pas encore lue.